Qué llega, cuándo llega y qué hacer con él.

Qué hace este formulario

Por lo general, una sociedad no paga impuesto federal sobre la renta. Calcula sus ingresos, deducciones y créditos, presenta una declaración y le asigna a cada socio su parte, que el socio declara en su propia declaración. El curso en español del IRS sobre los Anexos K-1¹ lo explica así: "las sociedades colectivas utilizan el Anexo K-1 del Formulario 1065, para declarar la porción del contribuyente de los ingresos, deducciones, créditos, etc., de la sociedad colectiva", y como la sociedad "es una entidad de traspaso de atributos tributarios", los ingresos "fluyen hacia los socios, quienes pagan impuestos sobre su porción asignada".

Ese diseño de traspaso es la razón por la que las inversiones inmobiliarias privadas se hacen a través de sociedades y de LLC que tributan como sociedades. La depreciación, los intereses y las pérdidas operativas le llegan a usted directamente, en lugar de quedarse atrapados dentro de una corporación, y el ingreso tributa una sola vez y no dos. El formulario en sí es el Schedule K-1 del Formulario 1065⁴.

También es la razón por la que su vida fiscal se complica el día que suscribe. Cada partida del K-1 cae en un lugar distinto de su declaración, algunas se limitan antes de llegar y otras crean obligaciones en estados donde usted nunca ha vivido. Si es la primera vez que entra en una de estas estructuras, empiece por nuestra guía de qué es una sindicación inmobiliaria.

Las casillas que llevan el dinero

En una operación multifamiliar casi todo el K-1 viene en blanco. Un puñado de casillas hace el trabajo.

Casilla 1 y casilla 2

La 1 es el ingreso o la pérdida ordinaria del negocio; la 2, el ingreso o la pérdida neta de bienes raíces de alquiler. En una sociedad dueña de una propiedad, el resultado operativo normalmente va en la casilla 2, y esa diferencia importa porque las dos se tratan distinto en su declaración. Si ve una casilla 1 grande en una operación que usted entendía como de alquiler, es razonable preguntar.

Casilla 19, distribuciones

El efectivo que usted recibió de verdad. Su propiedad más importante es que no es lo mismo que su ingreso gravable. Incluye efectivo, valores negociables, bienes y distribuciones consideradas por una reducción de su parte de las deudas de la sociedad.

Casilla 20, otra información

Un cajón de sastre que en la práctica lleva partidas de mucha consecuencia: ingresos y gastos de inversión, recuperaciones de depreciación, intereses de negocio y la información de la sección 199A. Sus códigos suelen remitir a una hoja adjunta detrás del formulario, y esa hoja es parte del K-1, no un anexo que se pueda ignorar.

La sorpresa más común para un socio limitado primerizo es la brecha entre la casilla 2 y la casilla 19. Una operación puede distribuirle efectivo y a la vez reportar una pérdida, porque la depreciación es una deducción que no consume efectivo. También puede reportar ingreso sin distribuir nada, porque el pago de capital del préstamo y las reservas consumen efectivo sin ser deducibles. Ninguna de las dos cosas es un error, y ninguna es por sí sola una señal de alarma. Cómo se reparte ese efectivo está en nuestra guía de retorno preferente y cascada.

El punto L, y el error que casi todos cometen

La parte II del K-1 trae, en el punto L, un análisis de su cuenta de capital: saldo inicial, capital aportado, aumento o disminución del año, retiros y distribuciones, y saldo final. Parece exactamente un estado de lo que vale su inversión. No lo es.

Las instrucciones del IRS para el socio² lo dicen directamente, y es la frase que conviene recordar (traducción nuestra): "Aunque la sociedad proporciona un análisis de la cuenta de capital del socio en el punto L del Schedule K-1, esa información se basa en los libros y registros de la sociedad y no se puede usar para calcular la base ajustada del socio."

Hay dos medidas distintas en juego. La cuenta de capital es una cifra contable interna de la sociedad. Su base ajustada en la participación, a veces llamada base externa, es un atributo fiscal suyo que la sociedad no calcula. Casi siempre difieren, y la razón más común es la deuda: su parte de las deudas de la sociedad entra en su base, pero no en su cuenta de capital. En una operación con préstamo, esa diferencia no es un redondeo.

La confusión se paga en dos direcciones. Hay quien lee una cuenta de capital que baja como si la operación perdiera valor, cuando muchas veces es solo la depreciación y las distribuciones haciendo lo que deben. Y hay quien lee el saldo final como lo que recibiría en una venta, cosa que tampoco es, porque el dinero de la salida sigue la cascada del acuerdo operativo, no las cuentas de capital.

Su base es trabajo suyo, no del patrocinador

Las instrucciones no dejan duda sobre quién tiene la obligación (traducción nuestra): "Es responsabilidad del socio llevar y conservar la información necesaria para calcular su base ajustada en la sociedad."

Esa frase sorprende porque todo lo demás de una inversión pasiva se lo hacen: el patrocinador opera el activo, lleva los libros, presenta la declaración y le manda el formulario. Esto es lo único que no hace, y nadie se lo va a recordar.

La mecánica, a grandes rasgos, es sencilla. La base empieza con lo que usted aportó, aumenta con su parte del ingreso y con los aumentos de su parte de las deudas, y disminuye con las distribuciones, con su parte de las pérdidas y con las reducciones de su parte de las deudas. La Publicación 541 del IRS⁵ explica las reglas de las sociedades.

Importa en tres momentos: limita las pérdidas que usted puede deducir; las distribuciones que exceden su base generalmente tributan como ganancia y no como devolución de capital; y determina su ganancia en la salida, que es el año en que ese número vale más y en que es más difícil reconstruirlo si nadie lo llevó. El consejo es poco glamoroso y vale la pena seguirlo: guarde los K-1, guarde los documentos de suscripción, y entréguele a su contador el juego completo desde el principio.

Las cuatro puertas que tiene que pasar una pérdida

Una pérdida en su K-1 no es una deducción en su declaración. Es una candidata a serlo. Las instrucciones fijan cuatro limitaciones que se aplican en orden (traducción nuestra): "las limitaciones de base, las limitaciones de riesgo, las limitaciones de actividad pasiva y las limitaciones de pérdida excesiva de negocio". Cada una se aplica a lo que sobrevivió a la anterior, y cualquiera puede reducir la deducción a cero.

• Base. No puede deducir una pérdida mayor que su base ajustada. Lo que exceda queda suspendido hasta que la base se recupere.
• Riesgo. Una prueba separada y más estricta, que se calcula en el Formulario 6198⁷ y pregunta cuánto puede perder usted de verdad.
• Actividad pasiva. La que detiene a casi todos los socios limitados. La actividad de alquiler es generalmente pasiva según la Publicación 925⁶, una pérdida pasiva compensa ingresos pasivos y no su salario ni sus ingresos de cartera, y el cálculo se hace en el Formulario 8582⁸.
• Pérdida excesiva de negocio. Un tope adicional para personas físicas sobre las pérdidas de negocio del año, con lo no permitido arrastrado al año siguiente.

Para un socio asalariado, la tercera puerta es la que importa: una depreciación grande muchas veces no produce ningún beneficio fiscal en el año, porque no puede usarse contra su sueldo. Nada se destruye en ninguna puerta. Lo bloqueado queda suspendido y se arrastra, y las pérdidas pasivas se liberan cuando usted se deshace por completo de su participación mediante una disposición totalmente gravable, que suele ser el año de la salida. Pero suspendido no es deducido, y una proyección que le muestra un beneficio fiscal el primer año sin decir qué puertas supone que usted cruza le está mostrando un resultado, no un cálculo. El detalle de la depreciación acelerada está en inglés en cost segregation and bonus depreciation.

Las declaraciones estatales que nadie menciona al suscribir

Una sociedad dueña de una propiedad en un estado generalmente atribuye el ingreso a ese estado, y ese ingreso se le asigna a usted. Si usted no vive ahí, puede tener una obligación de declarar como no residente en un estado que nunca ha pisado, y varias operaciones en varios mercados pueden generar varias de esas obligaciones.

Los patrocinadores suelen resolverlo de una de tres maneras, y cuál aplica cambia bastante su declaración. La sociedad puede retener impuesto de no residente a su nombre e informárselo. Puede presentar una declaración compuesta o de grupo que lo incluya a usted, lo que puede evitar que declare por su cuenta pero también hacerle perder deducciones o una tasa más baja que de otro modo tendría. O puede no hacer ninguna de las dos y dejarle la obligación completa.

Las reglas, los umbrales y las opciones cambian de un estado a otro y con el tiempo, así que la única respuesta confiable viene del patrocinador para la operación concreta y de su contador para su declaración concreta. Lo confiable es la pregunta: antes de suscribir, pregunte qué estados le van a generar una obligación, si habrá declaración compuesta, si lo incluirán por defecto y si puede excluirse.

Por qué llega cuando llega

Según las instrucciones del Formulario 1065³, la declaración de una sociedad de año calendario vence el "día 15 del tercer mes después del cierre del año fiscal de la sociedad" (traducción nuestra), es decir, el 15 de marzo. Las sociedades pueden pedir una prórroga con el Formulario 7004⁹, y en la práctica la mayoría de las sociedades inmobiliarias lo hace.

La razón es estructural, no descuido. Una sociedad dueña de una propiedad no puede cerrar sus libros hasta tener las cifras finales de la administración de la propiedad, del prestamista sobre intereses y reservas, de cualquier estudio de segregación de costos y, muchas veces, de un fondo o una entidad por encima que a su vez espera sus propios datos. Cada nivel espera al de abajo.

La consecuencia para usted es que un K-1 que llega en marzo es la excepción, y que conviene planear desde el principio una prórroga de su propia declaración en lugar de verla como un fracaso. Prorrogar la presentación no prorroga el pago, así que igual tiene que estimar y pagar a tiempo. Si necesita un estimado de su asignación, pídaselo al patrocinador en febrero. Escribimos sobre ese patrón en inglés en your K-1 is late.

Qué hacer el día que llega

Ábralo en lugar de reenviarlo. Cinco minutos de lectura detectan la mayoría de los problemas que hoy son baratos de corregir y en octubre son caros.

• Revise que su nombre, su número de identificación fiscal y el tipo de entidad sean correctos. Un K-1 a su nombre personal cuando usted suscribió a través de un fideicomiso o de una cuenta de retiro es un problema real y común.
• Revise que el porcentaje de participación coincida con su suscripción.
• Compare la casilla 19 con las distribuciones que recibió de verdad. Una diferencia suele ser un tema de banco o de dirección, pero usted es el único que ve los dos lados.
• Lea las hojas adjuntas detrás del formulario, sobre todo las de la casilla 20.
• Si suscribió desde una cuenta de retiro autodirigida, busque ingreso gravable no relacionado, porque una operación con préstamo puede crear una obligación para la propia cuenta. Lo explicamos en inglés en self-directed IRAs and the UBIT surprise.

Después mándele todo a su contador, incluidas las hojas adjuntas, y dígale qué estados están involucrados. Si algo parece estar mal, pregúntele al patrocinador por escrito y guarde la respuesta. Un K-1 corregido en abril es un trámite. La misma corrección descubierta después de presentar es una declaración enmendada.

Si su inversión es de decenas de miles de dólares

Todo lo anterior pesa igual con $25,000 que con $250,000. El K-1 llega igual de tarde, la declaración de no residente cuesta casi lo mismo de preparar y el trabajo de su contador no se reduce porque la participación sea pequeña. Si además es asalariado, la pérdida pasiva probablemente no le sirva este año. Eso no descalifica una inversión pequeña, pero conviene contar esos costos antes de decidir el tamaño y no después. Lo desarrollamos en inglés en multifamily syndication minimum investment, y los requisitos para invertir, en español, en requisitos del inversionista acreditado.

Seis preguntas sobre los informes, antes de suscribir

Seis preguntas sobre los informes, antes de suscribir

1. ¿En qué estados me va a generar esta operación una obligación de declarar?
2. ¿La sociedad presentará una declaración compuesta o de grupo, me incluirá por defecto y puedo excluirme?
3. ¿Me retendrán impuesto de no residente, y cómo me lo informarán?
4. ¿En qué fecha entregaron los K-1 de sus operaciones actuales en cada uno de los últimos tres años?
5. Si el K-1 va a llegar tarde, ¿me darán un estimado en febrero para poder pagar con mi prórroga?
6. ¿El K-1 se emitirá a nombre de la entidad con la que suscribo y no a mi nombre personal?

En qué se basa esta guía

1. Internal Revenue Service, Anexos K-1 (Formulario 1065 y Formulario 1120S), curso Link & Learn Taxes en español
2. Internal Revenue Service, Partner's Instructions for Schedule K-1 (Form 1065)
3. Internal Revenue Service, Instructions for Form 1065, U.S. Return of Partnership Income
4. Internal Revenue Service, Schedule K-1 (Form 1065), Partner's Share of Income, Deductions, Credits
5. Internal Revenue Service, Publication 541, Partnerships
6. Internal Revenue Service, Publication 925, Passive Activity and At-Risk Rules
7. Internal Revenue Service, About Form 6198, At-Risk Limitations
8. Internal Revenue Service, About Form 8582, Passive Activity Loss Limitations
9. Internal Revenue Service, About Form 7004, extension of time to file