La deducción que más se vende, y lo que casi nadie le dice de ella.

Qué hace un estudio de segregación de costos

El IRS lo define en su Tema 704¹ en español: "La depreciación es la recuperación del costo de la propiedad durante un número de años." Un edificio de alquiler residencial se recupera, por defecto, en 27.5 años. La guía de auditoría del IRS sobre segregación de costos⁴ describe la propiedad de la sección 1250 como, en general, "propiedad inmueble no residencial (con un período de recuperación de 39 años) o propiedad residencial de alquiler (con un período de recuperación de 27.5 años)" (traducción nuestra).

Un estudio desarma ese número único. Alfombras, gabinetes, electrodomésticos, instalaciones eléctricas que sirven a equipos y no a la estructura, iluminación decorativa y mejoras del terreno como pavimento, cercas, servicios del sitio y jardinería no son el edificio. Son propiedad de vida más corta que se compró dentro del precio del edificio, y el curso en español del IRS lo reconoce cuando dice que las propiedades depreciables incluyen "cualquier costo por adiciones o mejoras a la propiedad de alquiler". Un estudio de calidad, según la guía, "enumera la propiedad de la sección 1245 (con sus montos) y muestra cualquier propiedad clasificada originalmente como de la sección 1250 que se reclasifica como de la sección 1245" (traducción nuestra).

Los componentes reclasificados suelen caer en clases de cinco, siete y quince años en lugar de 27.5. Qué proporción del precio se reclasifica depende de la propiedad concreta y de sus acabados, y cualquier patrocinador que le cite un porcentaje antes de que exista el estudio le está citando una expectativa, no un resultado.

Nada de esto crea una deducción que no existía. Cambia cuándo se toma la que ya existía. Todo lo demás en esta página se deriva de esa frase.

La depreciación especial, y lo que dice la ley hoy

La reclasificación importa mucho más cuando la propiedad de vida corta se puede deducir de inmediato, y eso es lo que hace la asignación especial por depreciación de la sección 168(k), conocida en inglés como bonus depreciation. La regla cambió en 2025. El Tema 704 del IRS lo dice en español, textualmente: "Para las propiedades calificadas adquiridas y puestas en servicio después del 19 de enero de 2025, la asignación especial por depreciación es de 100%."

El detalle está en el Aviso 2026-11³ del IRS, publicado en enero de 2026. Registra que la ley de 2025 hizo varias enmiendas a la sección 168(k) "para dar a los contribuyentes una deducción adicional permanente del 100 por ciento por depreciación del primer año" para la propiedad calificada adquirida y puesta en servicio después del 19 de enero de 2025, y que "reemplazó la reducción anual del porcentaje aplicable" que venía corriendo desde 2023 (traducción nuestra). Para la propiedad que quedó bajo el régimen anterior, el porcentaje "es de 40 por ciento para la propiedad calificada puesta en servicio durante 2025".

El efecto en una sindicación es directo. La parte del precio reclasificada en propiedad de cinco, siete y quince años se puede deducir completa en el primer año. Eso es lo que produce la gran pérdida contable que aparece en un K-1 proyectado, y la razón por la que los patrocinadores hablan de segregación de costos y depreciación especial como si fueran una sola cosa. No lo son. El estudio identifica la propiedad. La depreciación especial decide qué tan rápido se deduce.

Hay además una elección en sentido contrario. El aviso registra que la ley permite elegir deducir el 40 por ciento en lugar del 100 para la propiedad calificada puesta en servicio durante el primer año fiscal que termina después del 19 de enero de 2025. Una sociedad podría elegirlo, y si la operación en la que usted está lo hizo, conviene saberlo, porque cambia su K-1.

La trampa del contrato vinculante

La fecha que manda es la de adquisición, no la de cierre, y la ley tiene una regla que atrapa a muchos. El Aviso 2026-11 registra que la propiedad "no se considera adquirida después de la fecha en que se celebra un contrato vinculante por escrito" para su compra (traducción nuestra).

Leído contra una transacción real: una propiedad con un contrato de compraventa firmado el 19 de enero de 2025 o antes se considera adquirida en esa fecha anterior, aunque la operación cerrara meses después. Queda entonces bajo el régimen anterior, al 40 por ciento y no al 100 permanente, y una proyección construida sobre la depreciación especial completa estaría equivocada de forma material.

Con el paso del tiempo esta ventana se cierra, y para lo contratado bien después de enero de 2025 la pregunta no se presenta. Pero sigue apareciendo en activos comprados con contratos firmados en ese periodo, y se pregunta en una línea: ¿en qué fecha se firmó el contrato vinculante, y qué porcentaje supone la proyección? Un patrocinador que hizo el análisis contesta de inmediato.

Es un aplazamiento, y la cuenta llega al vender

Acelerar la depreciación no aumenta la deducción total disponible durante la vida del activo. La adelanta. Todo el beneficio es el valor de tomar la deducción en el primer año y no repartida en 27.5 años, y ese beneficio es real, pero es un beneficio financiero, no una reducción del impuesto de toda la vida.

Dos mecanismos lo devuelven. Toda depreciación reduce su base, así que la ganancia al vender es mayor en la misma medida. Y la porción acelerada está sujeta a recuperación: la propiedad de la sección 1245 que crea un estudio se recupera como ingreso ordinario, hasta el monto de la depreciación tomada, y no a la tasa de ganancias de capital. Reclasificar propiedad como de la sección 1245 convierte, por lo tanto, parte de su ganancia futura de capital en ordinaria.

La consecuencia práctica es que una operación puede mostrar una pérdida atractiva en el primer año y una cuenta de impuestos más pesada de lo esperado en el año de la venta. Ninguna de las dos es una sorpresa si se modelan ambas. A los inversionistas casi siempre les muestran la primera y rara vez la segunda. El efectivo de esa venta, en cambio, se reparte según la cascada del acuerdo operativo, que explicamos en retorno preferente y cascada. El marco general de la depreciación está en la Publicación 946 del IRS⁶.

El paso de procedimiento que casi nadie menciona

Un estudio hecho después del año de la compra no es un simple recálculo. La guía del IRS dice (traducción nuestra) que "un cambio en el método de depreciación, el período de recuperación o la convención constituye un cambio en el método contable" y que, por eso, usar un estudio para reclasificar propiedad "requiere el consentimiento del Comisionado".

En la práctica, ese consentimiento se obtiene con una solicitud de cambio de método contable en el Formulario 3115⁷, que para la mayoría de estos cambios sigue un procedimiento de consentimiento automático. Es un trámite, no una aprobación discrecional, pero hay que hacerlo bien y a tiempo, y tiene un costo. La diferencia que a usted le importa es entre un estudio del año de compra, donde la clasificación simplemente se adopta en la primera declaración, y un estudio retroactivo sobre una propiedad que se tiene desde hace años, que requiere el cambio de método y produce un ajuste acumulado. Qué documentos le va a pedir su contador, y en qué orden, lo escribimos en inglés en the cost segregation order your CPA will ask for.

Qué contiene un estudio defendible, en palabras del IRS

Sobre quién debe hacer el trabajo, la guía es inusualmente directa (traducción nuestra): preparar estos estudios "requiere conocimiento tanto del proceso de construcción como de la ley fiscal", y "lamentablemente, no existen requisitos prescritos para quienes preparan estudios de segregación de costos". Añade que, "en general, un estudio hecho por un ingeniero de construcción es más confiable que uno hecho por alguien sin formación en ingeniería o construcción".

Y fija una expectativa que usted puede verificar: "un estudio de calidad identifica a quien lo preparó y siempre menciona sus credenciales, experiencia y conocimientos en segregación de costos". Esa línea se convierte en una pregunta con respuesta comprobable. Pregunte quién preparó el estudio, cuál es su formación y si el informe lo nombra. Un estudio que no identifica a quien lo preparó no cumple un estándar que el IRS dejó por escrito.

Por qué la deducción probablemente no le llegue este año

Esta es la parte que decepciona a la mayoría, y no tiene nada que ver con que el estudio sea bueno o malo. La actividad de alquiler es generalmente pasiva, y una pérdida pasiva compensa ingresos pasivos, no su sueldo, ni ingresos de negocio, ni de cartera. Las reglas están en la Publicación 925 del IRS⁵ y el cálculo se hace en el Formulario 8582⁸.

Si usted no tiene ingresos pasivos, una pérdida grande en el primer año de su K-1 generalmente queda suspendida. No desaparece ni se desperdicia, pero no reduce este año el impuesto sobre su salario. Se arrastra al año siguiente.

Hay una excepción limitada, y es poco probable que le ayude. La asignación especial permite hasta $25,000 de pérdida de alquiler contra otros ingresos si usted participó activamente, pero según la publicación el máximo "se reduce en un 50% del monto de su ingreso bruto ajustado modificado que exceda de $100,000" (traducción nuestra), así que desaparece por completo a $150,000. Quien califica como inversionista acreditado por ingresos, con más de $200,000 al año, ya está por encima de esa línea. Y hay una segunda razón: la asignación exige participación activa, y la sección 469(i)(6)(C) del Código¹⁰ dispone que, salvo lo que establezcan los reglamentos, "ninguna participación como socio limitado en una sociedad limitada se tratará como una participación en la que el contribuyente participa activamente" (traducción nuestra). Un socio limitado, en general, no tiene acceso a esta asignación, cualquiera que sea su ingreso.

La otra excepción es la condición de profesional de bienes raíces, que exige que más de la mitad de los servicios personales que usted prestó en el año fueran en negocios de bienes raíces en los que participó materialmente, y más de 750 horas de servicios en esos negocios. Un socio limitado pasivo en una sindicación, por construcción, no participa materialmente. Si usted o su cónyuge califican por otra actividad, el análisis cambia por completo, y esa es una conversación con su contador, no con un patrocinador. Cómo llega todo esto a su declaración está en nuestra guía del Schedule K-1.

Qué pasa cuando se vende

Las pérdidas suspendidas se liberan cuando usted se deshace por completo de su participación en la actividad mediante una disposición totalmente gravable. La Publicación 925 dispone que, en esa disposición, las pérdidas acumuladas no permitidas se vuelven deducibles ese año, y por eso una pérdida suspendida es un aplazamiento, no una pérdida definitiva.

Eso le da forma a la aritmética. En una posición típica de socio limitado pasivo, la deducción acelerada queda suspendida en el primer año, se arrastra y se libera en el año de la venta, contra la ganancia que la misma depreciación ayudó a crear. Los dos hechos están conectados, y mirar solo uno da una imagen engañosa.

La palabra que hace el trabajo es "por completo". Las disposiciones parciales, las transferencias por donación y las transferencias por fallecimiento siguen otras reglas, y una disposición a una parte relacionada puede no liberar las pérdidas. Si su participación podría moverse por planeación patrimonial antes de la venta, conviene hablarlo temprano con sus asesores.

Nuestra posición

La segregación de costos vale la pena en la mayoría de las adquisiciones multifamiliares. Lo que un patrocinador le debe decir son hechos de la operación: si hay un estudio previsto, quién lo va a preparar, cuál es la fecha de adquisición para efectos de la depreciación especial, qué porcentaje supone la proyección y si se hizo alguna elección bajo la sección 168(k)(10).

Lo que no le debería decir es cuánto vale todo eso para usted, porque depende de su tasa marginal, de sus ingresos pasivos, de su horizonte y del año de la venta, que ningún patrocinador conoce ni está autorizado a evaluar. Lleve los números a su contador. Si su inversión es de decenas de miles de dólares, recuerde que estos cálculos y el trabajo de su contador no se reducen con el monto; lo explicamos en inglés en multifamily syndication minimum investment. Qué es exactamente lo que usted posee está en qué es una sindicación inmobiliaria, y quién puede invertir, en requisitos del inversionista acreditado.

Seis preguntas sobre un estudio, antes de suscribir

Seis preguntas sobre un estudio, antes de suscribir

1. ¿En qué fecha se firmó el contrato vinculante de compra de esta propiedad?
2. ¿Qué porcentaje de asignación especial por depreciación supone la proyección, y se hizo alguna elección bajo la sección 168(k)(10)?
3. ¿Está previsto un estudio de segregación de costos, quién lo va a preparar y el informe nombra sus credenciales?
4. ¿Es un estudio del año de compra o uno retroactivo que requiere el Formulario 3115?
5. ¿Quién paga el estudio, y ese costo va dentro de la operación o se cobra aparte a los inversionistas?
6. ¿Qué supone el modelo sobre la recuperación de la depreciación en el año de la venta?

En qué se basa esta guía

1. Internal Revenue Service, Tema 704, Depreciación
2. Internal Revenue Service, Factores que afectan la depreciación, curso Link & Learn Taxes en español
3. Internal Revenue Service, Notice 2026-11, interim guidance on the additional first year depreciation deduction under section 168(k)
4. Internal Revenue Service, Publication 5653, Cost Segregation Audit Techniques Guide
5. Internal Revenue Service, Publication 925, Passive Activity and At-Risk Rules
6. Internal Revenue Service, Publication 946, How To Depreciate Property
7. Internal Revenue Service, About Form 3115, Application for Change in Accounting Method
8. Internal Revenue Service, About Form 8582, Passive Activity Loss Limitations
9. Internal Revenue Service, About Form 4562, Depreciation and Amortization
10. Legal Information Institute, Cornell Law School, 26 U.S.C. 469, pérdidas por actividades pasivas