Su IRA puede comprar la operación. Lo que cambia es quién paga impuestos.

Una advertencia honesta sobre el idioma de las fuentes

El IRS publica lo básico de las cuentas IRA en español, en su Tema 451¹. Pero la guía detallada que gobierna todo lo de esta página no está en español: la página del IRS sobre transacciones prohibidas dice expresamente "Esta página no está traducida al español", y las Publicaciones 590-A y 590-B aparecen marcadas "(en inglés)" incluso dentro del propio Tema 451.

Preferimos decírselo a fingir que existe una guía oficial en su idioma. Todo lo que citamos aquí viene del texto original en inglés, con nuestra traducción y el enlace al documento, para que su contador pueda verificar cada punto en la fuente que el IRS realmente reconoce.

Las dos reglas que se activan

Una IRA autodirigida puede ser dueña de una participación en una sociedad multifamiliar privada. Esa es la parte fácil, y es donde termina la mayor parte de las explicaciones. Lo que sigue son dos regímenes distintos, con consecuencias muy distintas.

Ninguno de los dos hace que la inversión sea inadecuada. Los dos se pueden conocer antes de suscribirse, y los dos cuestan mucho menos de prever que de descubrir en una fecha límite.

El apalancamiento genera impuesto dentro de una cuenta exenta

Esta es la parte que sorprende, y el IRS la enuncia sin rodeos: "la propiedad financiada con deuda es cualquier propiedad que se mantiene para producir ingreso (incluida la ganancia por su enajenación) respecto de la cual existe una deuda de adquisición²" (traducción nuestra). Y el mismo documento aclara que eso "incluye bienes raíces de alquiler".

Casi toda sindicación multifamiliar usa una hipoteca. Entonces la porción del ingreso de la sociedad atribuible a ese dinero prestado es ingreso no relacionado financiado con deuda, y es gravable para su IRA aunque la cuenta sea, por lo demás, exenta.

La porción gravable no es arbitraria: sale de comparar la deuda de adquisición promedio contra la base ajustada promedio de la propiedad. Eso significa que baja a medida que se amortiza el préstamo y que es mayor en los primeros años. Una operación con 65 por ciento de apalancamiento produce una fracción bastante mayor que una con 45 por ciento, y el patrocinador conoce ese número antes de que usted envíe el dinero.

Vale la pena marcar el préstamo de solo interés. Como durante ese periodo no se amortiza capital, la fracción financiada con deuda tampoco baja. Una operación diseñada para dar el máximo flujo de caja temprano está diseñada también para dar el máximo UDFI temprano. Cómo leer el apalancamiento y sus vencimientos es parte de cómo evaluar a un patrocinador.

Su IRA puede tener que presentar su propia declaración

La consecuencia práctica es una que muchos inversionistas nunca han oído. Según las instrucciones del Formulario 990-T³, deben presentarlo los fideicomisarios de las cuentas que tengan "$1,000 o más de ingreso bruto de actividad comercial no relacionada" (traducción nuestra). Fíjese en la palabra bruto: el umbral no se mide sobre la utilidad.

Además, cada cuenta de ese tipo "se trata como un fideicomiso separado para efectos del impuesto sobre el ingreso comercial no relacionado (aunque haya un solo dueño o beneficiario de varias cuentas) y debe tener su propio número de identificación patronal (EIN)" (traducción nuestra). Eso es un trámite real: la declaración es de la IRA y no suya, el EIN⁶ es de la IRA y no suyo, y el impuesto se paga con activos de la cuenta y no de su bolsillo.

Pagarlo con dinero personal no es una generosidad que las reglas permitan. El dinero que pasa de usted a la cuenta es una aportación, sujeta a los límites anuales, que es la forma en que un pago bien intencionado se convierte en un segundo problema.

Su custodio puede preparar la declaración, puede cobrarle por hacerlo o puede negarse y dejarle el encargo a usted. Cuál de las tres cosas es cierta es una pregunta para antes de financiar una suscripción, no para después de que llegue el K-1.

La tasa es la parte que duele

Una IRA no paga a las tasas que usted paga en su declaración personal. La ley es explícita: el impuesto sobre el ingreso comercial no relacionado de un fideicomiso se calcula, según la sección 511(b)(1) del Código⁸, "como se dispone en la sección 1(e)" (traducción nuestra), es decir, a tasas de fideicomiso.

Los tramos de fideicomiso se comprimen mucho más rápido que los tramos individuales. Así que una cantidad modesta de UDFI puede alcanzar una tasa marginal alta con un nivel de ingreso que, en una declaración personal, pagaría poco. Eso invierte la intuición con la que casi todos llegan: uno supone que una cantidad pequeña de UDFI es un redondeo, y en una estructura de tramos comprimidos una cantidad pequeña es justamente donde la tasa sube.

Hay un matiz que juega a su favor. La depreciación pasa a través de la sociedad y reduce el ingreso financiado con deuda, así que la cantidad gravable suele ser bastante menor que la distribución, y en los primeros años de una operación muy depreciada puede ser nula. La Publicación 598⁴ establece el régimen y las deducciones admitidas. Cómo funciona esa depreciación está en impuestos y segregación de costos.

La instrucción práctica: pídale al patrocinador una proyección del UDFI del primer año junto a la distribución proyectada. Si modeló bien la operación, puede producirla.

La regla que puede acabar con toda la cuenta

El IRS describe las transacciones prohibidas como "ciertas transacciones entre un plan de jubilación y una persona descalificada", y entre ellas enumera "vender, intercambiar o arrendar propiedad", "prestar dinero u otorgar crédito" y "suministrar bienes, servicios o instalaciones" (traducción nuestra).

Para una IRA, las personas descalificadas incluyen al fiduciario del dueño y a los miembros de su familia, que la página del IRS⁵ define como "cónyuge, ascendiente, descendiente en línea directa y cualquier cónyuge de un descendiente en línea directa" (traducción nuestra). Note quién no aparece en esa lista: los hermanos, los primos y los amigos por lo general no son personas descalificadas, lo que sorprende en los dos sentidos.

La consecuencia es la parte para sentarse a pensar. Si el dueño de un IRA participa en una transacción prohibida, "la cuenta deja de ser un IRA el primer día de ese año" y "se trata como si distribuyera todos sus activos al dueño del IRA a su valor justo de mercado el primer día del año" (traducción nuestra). No la inversión que lo causó: la cuenta entera.

Por eso la recomendación de siempre es mantener la IRA a distancia de todo lo que usted toque personalmente. No le preste dinero a la operación. No garantice su deuda. No cobre una comisión de ella. No ponga su propio trabajo en una propiedad que la IRA posee. Una participación pasiva de socio limitado, con un patrocinador que no tiene relación con usted, es el caso ordinario y simple, y es simple precisamente porque nada de eso está ocurriendo. Qué es exactamente esa participación está en qué es una sindicación inmobiliaria.

La excepción que aplica a un 401(k) y no a un IRA

Esta es la distinción más consecuente de todo el tema y suele faltar en el material que reciben los inversionistas, incluido el que escriben algunos custodios.

La sección 514(c)(9) del Código⁹ excluye de las reglas de deuda financiada la deuda "contraída por una organización calificada para adquirir o mejorar cualquier propiedad inmobiliaria" (traducción nuestra). Si la cuenta es una organización calificada, los bienes raíces apalancados dejan de generar UDFI.

La lista de organizaciones calificadas incluye "cualquier fideicomiso que constituya un fideicomiso calificado conforme a la sección 401", lo que alcanza a un plan Solo 401(k). No incluye a las cuentas IRA. Una IRA no está en esa lista.

La excepción es condicionada, y las condiciones son donde esto vuelve a manos de un especialista. No aplica, entre otros casos, cuando el precio de adquisición no es una cantidad fija determinada a la fecha de la compra, cuando lo que se paga por la deuda depende de los ingresos o las utilidades del inmueble, cuando la propiedad se arrienda de vuelta a quien la vendió o a una persona relacionada, cuando una persona relacionada financia la compra, o cuando la propiedad se tiene a través de una sociedad que no cumple requisitos específicos.

Esa última condición es la que muerde aquí, porque una sindicación es una sociedad. Si la estructura de una operación concreta la cumple es una pregunta para un asesor fiscal que lea ese contrato de sociedad, no algo que se resuelva desde una página web ni desde la hoja de ventas de un custodio. Para lo que sirve esta sección es para que usted sepa que la excepción existe y pueda preguntar.

Dentro de un IRA frente a fuera de él

El punto estructural que más se pasa por alto es que los dos vehículos empujan en direcciones opuestas sobre la misma operación.

Lea esa tabla como un solo argumento: la ventaja fiscal del activo y la ventaja fiscal de la cuenta se están peleando. La depreciación, que es la razón principal por la que un inversionista gravable tiene bienes raíces apalancados, casi no hace nada dentro de un vehículo que ya difiere el impuesto. Y el apalancamiento que produce esa depreciación sigue produciendo UDFI. Su parte de todo eso se informa en un Schedule K-1.

Nada de esto hace que el dinero de jubilación sea incorrecto para bienes raíces privados. Muchos inversionistas no tienen ingreso pasivo que proteger y les da igual la depreciación. Lo que sí significa es que la comparación hay que hacerla, no suponerla.

Si su inversión es de decenas de miles de dólares

Hay una parte de este tema que golpea más fuerte a las posiciones pequeñas, y se dice poco.

• Los costos son fijos y no bajan porque su posición sea pequeña. La tarifa del custodio, el EIN y la preparación del 990-T cuestan prácticamente lo mismo con $25,000 que con $250,000. Sobre una posición pequeña, pesan proporcionalmente mucho más.
• El umbral de $1,000 es de ingreso bruto, no de utilidad. Por eso una posición modesta en una operación apalancada puede cruzarlo igual, aun cuando lo que finalmente se pague sea poco o nada.
• Pida los dos números antes de decidir. El apalancamiento al cierre y el UDFI proyectado del primer año. Con eso, y con lo que le cobre su custodio, la conversación con su contador dura una hora en lugar de una temporada de impuestos.

Si además está evaluando si califica como inversionista acreditado, eso se explica en requisitos del inversionista acreditado, y lo que puede pasar si la operación no rinde, en cuando una operación no rinde.

Dónde queda usted, y qué hacemos nosotros

Tres cosas deciden este asunto, y ninguna exige que usted sea especialista en impuestos: el apalancamiento esperado de la operación, la postura de su custodio sobre preparar el Formulario 990-T, y su propia tolerancia a que parte del rendimiento pague impuestos dentro de un vehículo que usted suponía libre de ellos.

No estamos autorizados a decirle qué cuenta usar, y cualquier patrocinador que conteste esa pregunta sin ver su declaración le está vendiendo, no asesorando. Lo que sí le vamos a decir es el apalancamiento de cualquier operación que patrocinemos, porque sin ese número la pregunta no se puede evaluar. Cómo se reparte lo que sí se distribuye está en retorno preferente y cascada.

Lleve la cifra de apalancamiento, el UDFI proyectado del primer año y esta página a su propio contador. Esa conversación cuesta una hora y resuelve el asunto bien. Las distribuciones y las distribuciones mínimas requeridas de la cuenta siguen sus propias reglas, que están en la Publicación 590-B⁷.

En qué se basa esta guía

1. Internal Revenue Service, Tema 451, Planes personales de ahorro para la jubilación (IRA), en español
2. Internal Revenue Service, Unrelated business income from debt-financed property under IRC Section 514
3. Internal Revenue Service, Instructions for Form 990-T, Exempt Organization Business Income Tax Return
4. Internal Revenue Service, Publication 598, Tax on Unrelated Business Income of Exempt Organizations
5. Internal Revenue Service, Retirement topics, prohibited transactions
6. Internal Revenue Service, Apply for an Employer Identification Number (EIN)
7. Internal Revenue Service, Publication 590-B, Distributions from Individual Retirement Arrangements
8. Legal Information Institute, Cornell Law School, 26 U.S.C. 511(b), impuesto sobre el ingreso comercial no relacionado de un fideicomiso
9. Legal Information Institute, Cornell Law School, 26 U.S.C. 514(c)(9), bienes raíces adquiridos por una organización calificada